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Beni immobili

Questo servizio è rivolto a proprietari immobiliari o fondiari (nazionali ed esteri), locatori e inquilini, futuri proprietari di case e coloro che hanno già venduto il loro immobile.
Generalmente, l’acquisto o la vendita di immobili è una questione delicata e, in alcuni casi, complessa. Dopo tutto, si tratta sempre di un sacco di soldi. Una casa, un bellissimo appartamento, un terreno situato in posizione ideale, possono trasformarsi presto in un incubo anziché in un sogno. In linea di principio, la proprietà abitativa è considerata una forma di investimento stabile a lungo termine, indipendentemente se le quattro pareti vengano utilizzate in prima persona o affittate. Ma anche qui si “insidiano” molti rischi. L’immobile di proprietà dovrebbe avere un valore relativamente stabile, ma talvolta potrebbero esservi speculatori in agguato. L’oggetto affittato genera entrate aggiuntive, a condizione che il locatario paghi l’affitto e non renda l’oggetto inabitabile.

Se hai acquistato un immobile con false promesse, devi prima poterlo dimostrare. E ciò è particolarmente complesso, poiché le richieste di risarcimento danni sono di norma molto difficili da far valere. Quando gli investitori notano il comportamento fraudolento, spesso le aziende sono già insolventi o continuano a gestire l’attività sotto altri nomi, con una forma giuridica diversa e di solito anche presso un’altra sede. Nel frattempo, le banche esigono il pagamento degli interessi e il rimborso dei prestiti. Anche la revoca dell’acquisto dell’immobile è difficile e costosa dal punto di vista giuridico. Per molti anni, il diritto di recesso per i consumatori non poteva essere applicato ai contratti di credito. Tuttavia, dopo che la Corte di giustizia federale (Bundesgerichtshof) e la Corte di giustizia dell’Unione europea (CGUE) hanno emesso sentenze di principio, ora c’è il diritto di revoca.

Se gli intermediari hanno deliberatamente ingannato gli investitori circa il valore intrinseco dell’immobile fornendo informazioni inesatte, la banca finanziatrice può essere ritenuta responsabile. Pertanto, la maggior parte degli investitori truffati conduce processi contro le banche finanziatrici. Tuttavia, tale processo ha prospettive di successo solo laddove sia dimostrabile che la banca aveva un vantaggio di conoscenza. Questo accade ad esempio, nei casi in cui la banca sapeva che un immobile non aveva il valore per il quale aveva concesso il prestito. Per molto tempo non è stato chiarito a partire da quale data si prescrive la possibilità di un risarcimento danni. Nel 2007 il Bundesgerichtshof ha stabilito che il termine di prescrizione inizia solo quando l’acquirente viene a conoscenza di essere stato ingannato. Dopo la crisi, il termine di prescrizione è stato aumentato da tre a dieci anni.

A partire dal 13 giugno 2014, anche in Austria si applicano nuovi diritti di informazione e di recesso per i consumatori, armonizzati a livello europeo. Queste disposizioni della nuova Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (legge austriaca sulle transazioni a distanza e all’estero) si applicano sia ai contratti di vendita che ai contratti di servizio, ma non ai contratti di vendita di immobili o ai contratti di locazione di appartamenti, ma al contratto di intermediazione con i consumatori.
Ancora più impegnativo, poiché determinato da Paese a Paese, diventa quando si acquista/vende un immobile all’estero. Internet è pieno di offerte interessanti con un prezzo ben al di sotto della media e tutti i tipi di sconti per attirare l’interesse dei potenziali acquirenti. Eppure, poi possono venire fuori spiacevoli sorprese.

Non di rado si verificano problemi giuridici come:

• rapporti di proprietà non chiariti
• sistemi fraudolenti, contratti non sottoscritti dal venditore legale
• i pagamenti per l’immobile finiscono su un conto fittizio
• l’immobile non dispone dei documenti necessari
• nessun contratto di acquisto originale per il terreno edificabile, nessun permesso di costruzione, ecc.

Tutto ciò può comportare una perdita di denaro o altri gravi problemi con la registrazione della proprietà dell’immobile acquistato. Ad esempio, non tutti sanno che all’estero il numero di metri quadrati pagati viene calcolato in modo diverso rispetto alla Germania o all’Austria. Tali situazioni possono costare caro all’acquirente.

Particolare attenzione deve essere posta quando si tratta con agenti immobiliari privati e agenzie, fondi immobiliari e partecipate, che operano sul mercato senza una reputazione positiva o da troppo poco tempo. Vi sono molte agenzie che vengono create solo per scopi fraudolenti.

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